離婚を検討中の方必見！任意売却のすすめ！！

離婚時の任意売却の注意点

売却できてもローンを完済できるとは限らない

任意売却は通常の仲介による売却であるため、市場価格に近い金額で売却できる可能性がありますが、任意売却をしたからといって完全に住宅ローンを完済できるとは限りません。抱えている住宅ローンよりも高い価格で売れれば問題ないのですが、売却金額が低くなってしまい残債としてローンの返済が残る可能性もあります。万が一任意売却で住宅ローンの残債が残った場合のことも考えて、夫婦のうちどちらで支払うべきなのかしっかり話し合っておくことが必要です。

債権者・連帯保証人・共同名義人の同意がないと任意売却できない

任意売却をする際は、必ず債権者である金融機関の許可と連帯保証人・共同名義人の同意が必要となります。債権者である金融機関の許可と連帯保証人や共同名義人からの同意が得られない場合は、任意売却の手続きを進めることができませんので注意が必要です。
任意売却をスムーズに進めるためには、離婚後もパートナーとのコミュニケーションが重要となります。完全に関係が破綻したり、決裂していたりすると、任意売却の同意を得ることが困難となり売却ができなくなることも想定できます。任意売却の同意を進めたい場合は、離婚前にしっかりと話をすることが大切です。

任意売却には期限がある

任意売却には期限があり、競売開札日の前日までに任意売却を完了させなければなりません。
状況次第では、早い段階で競売にかけられる場合もあるかもしれません。
任意売却には約3〜6ヵ月ほどの期間を設けることが多いですが、任意売却の販売期間を決定できるのは債権者であるため、明確な期間はありません。
もし任意売却について検討している方は、金融機関や保証会社などの債権者と交渉し、任意売却が認められた場合は、早いうちから行動するのが望ましいでしょう。

離婚で任意売却する際の準備やポイント

所有名義やローン名義・連帯保証人を確認して夫婦で話し合い

任意売却をする際は、売却する不動産の所有名義や住宅ローン名義の確認を忘れずおこないましょう。
「不動産の所有名義や住宅ローン借受人の名義は、夫婦のどちらかだろう」と思い込んでいる場合もあります。不動産の所有名義やローン名義、連帯保証人などの名義が、夫婦のどちらかではなく親戚の名義になっていたりなどといったケースもありますので、事前にしっかりと確認することが大切です。

また、不動産の任意売却はメリットがある反面リスクもあるので、今後どのようにするべきなのかをしっかりと話ておくことが重要です。
ここで感情的に意見を言ったり、相手の話を聞かなかったりすると、後々住宅ローンを巡るトラブルが起こる原因にもなるので冷静になって話を進めましょう。
もし、すでに離婚されていて話し合いをするのが困難な状態のときは、弁護士を立てて話し合いをするのも1つの手段です。弁護士が仲介に入れば任意売却に関する話も進みやすくなるので、信頼できる弁護士事務所に依頼してみてください。

住宅ローンの残債を調べる

任意売却をする際は、どれくらいのローンが残っているのか把握しましょう。
※1アンダーローンであれば残債が残りませんが、※2オーバーローンだとローンの残債が発生してしまいます。あまり住宅ローンの返済が進んでいない場合は、※2オーバーローンによって残債が残ってしまう可能性が高い傾向があるので、返済方法を考えておきましょう。住宅ローンを借りている金融機関から、返済予定表をもらって未返済の元金がいくら残っているのか確認して手続きを始める前に残債金額を把握しておきましょう。

※1アンダーローン＝ローン残債額よりも高い価格で売却できているので、抵当権の抹消も可能。
※2オーバーローン＝ローン残債額よりも低い価格での売却。手持ちの資金等で補填が必要。

債権者に任意売却の承諾を得る

住宅ローンを組む際に、債権者である金融機関が住宅ローンの対象となる不動産に抵当権の設定をしています。
任意売却の手続きを進めるためには、不動産の抵当権を外さないといけませんので、債権者の承諾が必須となりますので忘れないようご注意ください。

任意売却に詳しい不動産会社に相談する

任意売却経験があり、具体的な手続きの流れや物件の売却査定、取引など柔軟にサポートしてくれる不動産会社を見つけることが重要です。会社によってサポート形態も異なるので、しっかりとサポートや報告をしてくれる不動産会社を選ぶのが望ましいでしょう。

まとめ

任意売却をおこなうためには、債権者である金融機関に任意売却の許可を得る必要があり、連帯保証人・共同名義人がいれば、その連帯保証人・共同名義人からも了承を得る必要があります。
経験豊富な不動産会社に依頼しサポートを受けながら、任意売却期間中に売却することができて住宅ローンを完済できれば良いのですが、任意売却しても完済できない場合もあるので、完済させるための手段も考えておきましょう。
できるなら離婚をする前に、冷静で感情的にならずに話をして、適切に手続きを進めていきましょう。
どうしても解決が難しい場合は、弁護士や不動産会社に相談してみるとよいでしょう。