不動産購入や売却の際に耳にする「都市計画区域」「市街化区域」「市街化調整区域」などの言葉。
そもそもどんな区域なのかわからなかったりすると思います。
今回は「都市計画とは何か？」から、市街化区域と調整区域の違いなどを解説していきます。
都市計画区域とは
土地利用や都市施設の整備、また市街地開発事業に関する計画のことを「都市計画」と呼びます。
都市計画を決めるにあたっては、まず「都市」の範囲を明らかにしなければなりません。そこで、都心の市街地から郊外の農地や山林のある田園地域に至るまで、人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などからみて、一体の都市として捉える必要がある区域を、「都市計画区域」として指定します。
もう少し簡単に言うと、市街地を中心として、まとまりのある都市を整備、開発、保全する必要がある区域のことを都市計画区域と呼びます。
土地の所有者の方々が好きなように建築を行ってしまうと、まとまりのない不便な街になってしまうため、それを防ぐために都市計画区域が定められています。
都市計画区域は、都市計画法に基づいて各都道府県知事が指定します。
都市計画区域に含まれるエリアが「都市計画区域内」
含まれない、もしくは準都市計画区域などは「都市計画区域外」となります。
都市計画区域外は基本的に人の出入りが少ない場所が指定されており、インフラなどの整備がなされていない場合が多いです。
準都市計画区域とは
近年、モータリゼーションの進展等により、高速道路のインター周辺や幹線道路の沿道等を中心に大規模な開発、建設が拡大しており、無秩序な土地の利用や良好な景観の喪失が進んでいます。
そこで、用途地域・風致地区など土地の使われ方を決めるために必要な都市計画を定めるため、「準都市計画区域」を指定できることになりました。
準都市計画区域とは、都市計画区域外で「現状として、建物の建築や開発がなされている」または「その予定がある」地域に指定されます。
つまり、そのまま放置してしまうと将来の街づくりに支障が出るおそれのある区域となります。
このような地域を準都市計画区域に指定することによって、許可なく大規模な開発が進まないよう規制しているのです。
高速道路のインターチェンジ周辺や観光地などの将来的な発展が想定されるような区域に設定されることが多いです。
都市計画区域内で定められている区分
都市計画では、無秩序にまちが広がらないように、一定のルールに基づいて建物の建築などを制限しています。具体的には都市計画区域を「線引き都市計画区域」と「非線引き都市計画区域」の２つに区分して、すでに市街地になっている区域や計画的に市街地にしていく区域（市街化区域）と、市街化をおさえる区域（市街化調整区域）を定めます。これらを「区域区分」と呼びます。
市街化区域とは
市街化区域は、すでに市街地になっている区域や、今後10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域のことを指します。基本的に住宅を自由に建てることが可能です。電気や水道、交通といった生活インフラも整っているため、需要が高く、売却しやすい特徴があります。
一方で、市街化区域内に住宅（土地・家屋）を所有すると都市計画税がかかります。1月1日現在で住宅を所有している人が対象です。固定資産税と併せて課税されます。
市街化調整区域とは
市街化調整区域は、都市計画法では「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。原則として開発行為や都市施設の整備は行われず、基本的に住宅は建てられません。すでに建築されている物件の購入後のリフォームや、建て替えをする場合も自治体の許可が必要です。
市街化調整区域であっても、自治体によっては開発行為が一部認められるケースもあります。
住宅の建築ができないのもあくまで原則としてのお話となり、場合によっては各行政が定めた一定の要件を満たせば建築・再建築が可能になることがあるため、一度不動産会社に相談することが大切です。
市街化調整区域は、市街化区域に比べると価格が安く、固定資産税が低い傾向にあります。都市計画税は課税されないため、取得費用や維持費用の軽減が期待できます。
一方で、先に述べた通り住宅の建て替えや増改築を行うには、自治体の許可が必要になるなどの制限があります。また、周辺のインフラ施設の整備が進んでいないことが多く、生活するには不便を感じるかもしれません。このような事情から売却しにくく、住宅ローンを借りづらい傾向にあります。
非線引き区域とは
非線引き都市計画区域とは、区域区分を定めていない都市計画区域のことをいいます。
そのため、建物建築や開発行為に対する規制はゆるく、原則として建築行為が可能です。
ただし、自治体が土地利用方針を策定しているケース もあります。
市街化区域とは異なり、積極的に開発行為や都市施設の整備が進められる地域ではないため、インフラ整備が進んでいない可能性があります。また、規制が緩い分、地域住民が望まない形で土地が利用される恐れがあるのもデメリットです。
このような事情から市街化調整区域と同様に売却しにくく、住宅ローンを借りづらい傾向にあります。
まとめ
ここまで解説してきた通り、都市計画区域には、市街化区域や市街化調整区域、非線引き区域などさまざまな区分があります。
もちろん、都市計画区域外にも用途地域等を定めることもありますが、都市計画区域はより細かく条件を定めた地域ともいえるでしょう。これらは、都市のあるべき姿を考えながら計画を立てていくために重要なことです。
その土地がどのような区域にあるのかを確認し、購入や売却の際に参考にしてみて頂けると良いかもしれません。
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