空き家の所有者必見：注意点や維持費を解説！？

空き家にかかる維持費の内訳は？

誰も住んでいない空き家でも、不動産を所有しているだけで税金をはじめとした維持費がかかります。

空き家の維持費として必ずかかる費用、場合によってはかかる可能性のある費用についてなどをご紹介します。

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産所有者に対して、市町村区が課税し不動産を所有している期間中は毎年納める必要がある税金です。

固定資産税は、「土地」と「建物」それぞれが課税対象となります。

土地と建物の※1課税標準額を算定し、それぞれの税率をかけて出した「土地にかかる固定資産税」と「建物にかかる固定資産税」の合計額が固定資産税となります。また、エリアによっては加えて都市計画税も課税されます。

土地の固定資産税

土地の固定資産税＝（※1課税標準税額）×（※3住宅用地特例）×1.4%（標準税率）

課税標準税額＝（※2路線価）×土地の単位地積（1㎡）

土地の課税標準額は、3年に一度改定される※2路線価によって計算します。

※1課税標準税額とは、課税対象となる基準の金額で、不動産の場合は原則として固定資産課税台帳に登録された不動産価格のことを指します。
※2路線価とは、道路に隣接する標準的な土地の単位地積（1㎡）あたりの価格を指していて、国税庁のホームページで確認することができます。
※3住宅用地特例とは、住宅用地につき課税標準額に対して200㎡までは1/6、200㎡超の部分は1/3を乗じて課税標準額を計算する措置のこととなります。

建物の固定資産税

建物の固定資産税＝（課税標準税額）×1.4%（標準税率）

建物の課税標準税額は、固定資産税の納税通知書に記載されている課税明細書の価格（評価額）を確認します。

都市計画税

都市計画税＝課税標準額｛（土地の課税標準税額）＋（建物の課税標準税額）｝×最高0.3％（制限税率）

都市計画税とは、都市計画法によって定められた市街化区域内にある土地や建物などの不動産を毎年1月1日時点で所有している人に対して課税される税金です。

都市計画税の課税標準額は、価格の1/3の額とする特例措置があります。 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は課税標準額×1/3、一般住宅用地（200㎡超の部分）は課税標準額×2/3となります。

固定資産税の支払いについて

固定資産税は住宅の種類や構造、築年数、立地するエリアなどの条件によって変動しますので、実際の税額は各市区町村から送付される納税通知書などを確認してください。

納税方法は、一括もしくは年4回の分割で行いますが、分割の場合の納付期限は自治体によって変わることがありますのでご注意ください。

火災保険料・地震保険料

火災や地震などで空き家が被害にあった場合に備えて火災保険や地震保険に加入するのが一般的となります。通行人に塀や屋根が崩れてケガをさせてしまうリスクなどに備えて、保険への加入も考えておく必要があります。

ほとんどの空き家の場合、通常の住宅よりは保険料が高くなる ケースが多い傾向があり、保険内容によって金額の幅もあるので、必要にあわせてプランを組むことをおすすめします。

光熱費・メンテナンス費

周辺の地域に対して衛生や安全、治安、防犯などの悪影響を与えないよう、維持管理することは所有者の責任と定められています。

空き家が荒れ果てると、近隣トラブルの原因や通行人にケガをさせる可能性があったりするほか、不審者の侵入、居座り、不法投棄、放火などのリスクがあるのでとても危険です。

そのため定期的に空き家を訪れ、清掃・風通し・ゴミ捨て・草刈り・雪かきなどを行ったり、傷んだ外壁や屋根・窓などの建物にかかる修繕費用が必要となることも考えておきましょう。
掃除をするために電機や水道などが必要となるので、所有している期間の光熱費がかかります。

その他の費用として、所有される空き家が遠方の場合は現地まで行く交通費・宿泊費もかかります。
空き家までの距離や交通機関、年に何回訪れるかによっても必要な費用が変動するので注意しましょう。

また、管理がむずかしい方は、費用はかかってしまいますが不動産会社に、風通しや清掃などの日々の管理代行を依頼するという方法もありますので、空き家バンクに登録している不動産会社に相談してみるのも手段のひとつです。

要注意！持ち家の固定資産税の負担増加の可能性

空き家の放置

2015年から「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家対策特別措置法）」という法律が施行されました。空き家の増加に伴い制定されたもので、以下の物件が対象となります。

• 建物の倒壊や保安上の危険がある物件
• 衛生的に問題がある物件（ゴミ屋敷など）
• 管理がされておらず景観を損なっている物件
• その他放置することによって周辺の生活環境が脅かされる物件

この法律により、市町村から「特定空き家等」の勧告を受けると、住宅用地の特例の対象外となってしまうため固定資産税が上がってしまうだけでなく、50万円以下の過料・行政代執行などの罰則がかかりますので注意が必要です。

所有している不動産は、日々の管理を怠らないよう注意することが重要になります。

家屋調査の拒否

家屋調査は、固定資産税の算出をするために行われる調査のことで、実際に家屋に立ち入って、用いられている資材や設備など資産価値の調査します。

正当な理由があり屋内への立ち入りを避けたい場合は、書類の提出などで済ませられる場合もありますが、実物の調査がおこなえないため、正確な評価をすることができないので本来より固定資産税が高くなる可能性があります。固定資産税負担の増加を防ぐには、できる限り調査に協力することをおすすめします。

※正当な理由がない家屋調査の拒否や、提出した資料に虚偽の記載や、家屋調査を無視するなどの行為は、一年以下の懲役または50万円以下の罰金になる可能性がありますのでご注意ください。

住宅の取り壊し時期

※4住宅用地に対する固定資産税の課税標準を減額する特例を受けるためには、1月1日時点で住宅が建っていなければなりません。そのため、年末に取り壊しを行ってしまうと、住宅用地とみなされなくなり、特例の対象外となってしまいますので注意が必要です。

※4住宅用地に対する固定資産税の課税標準を減額する特例を受けられない場合、固定資産税が3〜6倍に膨れ上がってしまう危険性もあるため、取り壊しを考えている方は1月2日以降にするほうが負担が少ないことを理解しておきましょう。

※4住宅用地に対する固定資産税の課税標準を減額する特例
住宅用地であれば課税標準を3分の1に減額するほか、特に200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）に対する課税標準は6分の1に減額することとされています。

まとめ

空き家は所有しているだけで維持費が継続的にかかります。

固定資産税のほか、メンテナンスや修繕といった管理にかかる費用、万が一に備えた保険料など、年間で必要な維持費は継続的にかかります。

空き家の管理・費用が負担におもう方は、売却や手放すことも検討してみましょう。
空き家を売却・手放す方法は、さまざまな選択肢があります。
自治体や法人へ寄付をするという方法や不動産会社に買取・仲介してもらう。

ただし、どんな物件でも寄付・買取できるというわけではありません。
また、相続土地国庫帰属制度で要件を満たした状態で20万円支払い土地を国に引き渡す新制度もありますので、不動産会社や自治体に相談してください。

空き家を維持する方は、固定資産税と都市計画税計算方法や軽減措置を受ける要件を理解しておくことや、「特定空き家」にならないための注意点や維持管理方法を理解することが空き家を継続所有するためにはとても大切です。