用途地域とは？わかりやすく説明します！

物件を探す中でよく目にする「用途地域」の文字。簡単に言うとその地域にどんな建物なら建てられるかを定めている物ですが、13地域もあるので何がどう違うのかがわかりにくい！と感じる人もいるのでは？ここでは、用途地域について詳しく解説していきます。

用途地域とは？基本的な定義とその目的

用途地域（ようとちいき）とは、都市計画法に基づいて土地を13の地域に分け、それぞれの地域でどのような建物が建てられるかを定める制度です。簡単に言えば、街の中でどんな建物がどこに建つかを決めるためのルールです。これにより、各地域ごとに建物や施設に関する制限が設けられ、住環境や商業施設のバランスが調整されています。

用途地域を定める目的は「用途の混在を防ぐこと」です。例えば、住宅地の中に大きな工場があると、稼働音に悩まされたり、大きなトラックの出入りが危険だったりします。閑静な住宅街に人がたくさん来るような大型のお店ができても、静かに暮らしたい人にとっては迷惑になってしまいます。このようなことを防ぐために13の地域に分け、それぞれの地域の用途を決めて、建築可能な建物を定めているのです。

どんな用途地域がある？3分類13種類を解説！

では、13の用途地域にはどのようなものがあるでしょうか？大きくは3つの分類に分けられます。

①住居系

住環境が優先されている用途地域で、基本的に大きな工場や商業施設は建てられません。

住居系には以下の8地域が分類されます。

１.第一種低層住居専用地域

低層住宅の良好な環境を守るための地域です。絶対高さ制限（高さが10mもしくは12m）があるため、一戸建てだけでなく3階建てくらいの低層マンションも建てられます。非住宅部分の床面積が50m²以下で定められた業種の店舗兼住宅、事務所兼住宅、小・中学校や診療所、600m²以内の老人福祉センターや児童厚生施設等は建築可能です。建物の種類としては、一戸建て住宅のほか賃貸住宅やマンション、小中学校が建てられます。

庭や駐車場がとれるゆったりとした敷地の戸建てで都会の喧噪から離れた生活を送りたい人や、閑静な住宅街で暮らしたい人などにオススメです。

２.第二種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域と同じく、主に低層住宅のために設けられた地域で、高さの制限も第一種低層住居専用地域と同様です。また、第一種低層住居専用地域で建築可能な建物に加え、床面積150m²以内で2階建て以下の店舗や飲食店、コンビニなども建設できます。

景観としては第一種低層住居専用地域と同様のため、閑静な住環境と利便性の両方を求めている人にオススメです。

３.第一種住居地域

住居の良好な環境を保護するために設けられた地域です。この地域では、床面積3000m²以下であれば店舗や事務所、ホテル、旅館に加え、ボーリング場やスケート場、水泳場、ゴルフ練習場、バッティング練習場などのスポーツ施設も建設可能です。また、作業場の床面積が50m²以下の工場も建設できますが、基本的には娯楽施設であるマージャン店やパチンコ店、カラオケボックスなどの建設は禁止されています。

商業施設が立ち並ぶため、比較的にぎやかな地域です。閑静な住宅街より、生活の利便性を求める人にオススメです。

４.第二種住居地域

　主に住居の環境を保護するための地域です。第一種住居地域で可能な建物に加えて、床面積10000m²以下ならパチンコ店やカラオケボックスなども建てられます。

第一種住居地域と比べて一層にぎやかになり、遊べるところも増えるので、利便性を求める人や一人暮らしや若い夫婦の二人暮らしに向いているといえそうです。

５.第一種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。建物の種類は2階建て以内＆床面積が500m²以下の店舗が建てられるほか、幼稚園～大学などの教育施設、病院、図書館、神社やお寺などが建てられます。業種により2階以下で床面積500m²以下の店舗や飲食店、スーパーマーケットも建てられます。また300m²までの自動車駐車場を建てられるためコインパーキングも認められます。

容積率などの制限は緩くなり、主にマンションを中心とした中高層住宅地に、集合住宅、2階・3階建の戸建、店舗が混在した活気のある住宅地になります。

利便性を求める人や、ある程度静かな環境で分譲マンションの購入を考えている人などにオススメです。

６.第二種中高層住居専用地域

主として中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。建物の種類は第一種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、2階建て以内＆床面積1500m²以下の店舗や事務所が建てられます。

ある程度の快適な住環境を維持しつつ、利便性が高い施設が建てられる地域のため、生活利便性を求める人に向いています。事務所も建てられますので、職と住が近くなります。

７.準住居地域

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。国道や幹線道路沿いが指定されることが多く、第二種住居地域で可能な建物に加えて、3階以上または床面積300m²より大きな自動車車庫、床面積150m²以下の自動車修理工場、床面積200m²より小さな劇場・映画館、営業用倉庫なども認められます。住居系用途地域の中では、最も許容範囲が広い地域です。

幹線道路や国道が近くにあるため、車で移動することが多い方に向いています。

８.田園住居地域

農業の利便性を図りつつ、低層住宅の環境を守るための地域です。建物の制限としては、第一種低層住居専用地域に近いものとなっています。田園住居地域では、２階建て以下で床面積500m²以下であれば、農産物直売所や農家レストランなど農業の利便増進に必要な店舗・飲食店を建てることが可能です。また、貯蔵施設や農機具収納倉庫など、農産物や農産物の生産資材の貯蔵を目的にするものも認められます。

農産物直売所や農家レストランで働く人や、農業を楽しみたい人に向いています。

②商業系

主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域になります。

商業系には以下の2地域が分類されます。

１.近隣商業地域

まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。各種店舗やスーパーマーケット、商店街が形成されることもあり、やや賑やかな環境になります。店舗、飲食店、展示場、遊技場などの床面積合計10,000m²までの施設のほか、床面積150m²以下で危険性がなく、環境を悪化させる恐れがない工場や、床面積300m²以下の自動車修理工場も建てられます。

生活利便性は高くなりますが、車の往来や人の出入りも増えるため、騒々しくなります。そのため、日中はあまり家にいないけど利便性は重視したい人などにオススメです。

２.商業地域

主として店舗、事務所、商業などの利便を増進するための地域です。市街地の中心部や主要駅周辺などに指定され、オフィスビルが立ち並び、銀行・映画館・飲食店・百貨店などが集まります。風俗施設や小規模な工場も認められています。
住宅は建てられますが、基本的には住環境が重視されることのない地域です。

あらゆる施設が建てられるため、利便性は高いのですが騒々しくなります。住環境より利便性を重視する人に向いています。

③工業系

主に工場の利便性を高める地域になります。

工業系には以下の3地域が分類されます。

１.準工業地域

主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域です。商業地域と並んで用途の幅が広く、住宅やホテル、ボーリング場、映画館、病院、教育施設など、ほとんどの建築物を建てることができます。ただし、危険性や環境悪化が大きい工場の建設は禁止されています。

工場で働く人を期待して店舗等もできるため、利便性があります。工場の騒がしさが気にならない人や、工場に勤めている人に向いています。

２.工業地域

主として工業の業務の利便の増進を図る地域です。危険性や環境悪化が大きい工場も建てられます。住宅や店舗も建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

工場跡地の再開発などで大規模なマンションや戸建て住宅の分譲地とされることもありますが、先に述べた通り、危険性や環境悪化が大きい工場も建てられるため、周辺環境には十分な注意が必要となります。

３.工業専用地域

工業の業務の利便の増進を図る地域です。工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされています。住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。

まとめ

このように「用途地域制限」があることによって、街づくりを計画的に行い、みんなが住みやすい環境整備ができています。地域別に町の景観やにぎやかさ、利便性などが異なるため、まずはご自身の理想とする暮らし方は何か考え、それに合う用途地域かどうか検討してみてはいかがでしょうか。