抵当権とは？根抵当権との違いを解説！

住宅ローンを使って不動産を購入するとき、抵当権という言葉を耳にすることがあるかと思います。

日常生活ではあまり使わない言葉のため、意味を理解している人は少ないのではないでしょうか。

今回は、「抵当権とは何か？」から、抵当権の一種である「根抵当権」との違いは何かなどを解説していきます。

抵当権とは何か？

抵当権とは、住宅ローンを組む際に、金融機関をはじめとした債権者が債務者に対し、購入する不動産を担保とする権利のことです。わかりやすくいえば、住宅ローンの支払いができなくなったときは、その家と土地を銀行が取り上げますよ、と契約できる権利のことです。住宅ローンの返済が契約通りに行われなかった場合に、債権者が不利益を被らないために設定されます。差し押さえた不動産を競売にかけて売却することで、売却金額をローン返済費用に当てるのです。

住宅ローンを完済した場合は抵当権を抹消する手続きを行えば、抹消できます。もし抹消しないと登記簿上は抵当権が設定されたままの状態となり、その住宅を売却するときなどに支障が出てしまうので、注意が必要です。また抵当権の抹消には登記が必要になり、ご自身で法務局に行って手続きするか、司法書士に依頼します。

ちなみに抵当権が設定されるローンは「有担保ローン」、抵当権が設定されないローンは「無担保ローン」と呼ばれます。金融機関によっては抵当権が設定されていない無担保ローンを契約することもできますが、有担保ローンと比べて借入可能額が少ない・返済期間が短いなどの特徴があります。

 

根抵当権とは何か？

抵当権は債権が特定されていて、返済額や返済時期が決まっており、元本を完済すれば債権は消滅と同時に抵当権も消滅（ただし、その際は別途抵当権抹消の登記手続きが必要となる）しますが、一方、根抵当権は債務者と根抵当権者（債権者）のあいだで債権の範囲を決めることができ、当初設定された貸し出せる上限（極度額）の範囲内であれば、借り入れや返済を繰り返し行えるものになります。

特に企業が事業資金などの融資を受ける際に、企業や経営者が所有する不動産などに設定するケースが多く、企業が必要に応じて銀行からお金を借りるときに、いちいち借り入れの度に登記しなくてよいので、継続的に取引を行いたい金融機関と企業にとって使い勝手がいい仕組みとなっています。

抵当権と根抵当権の違いとは？

抵当権と根抵当権には主に以下のような違いがあります。

①対象となる債権の違い

例えば、住宅ローンの場合は不動産の価格が決まっているため、借入金額や返済の期間などが契約の時点で明確に定まっています。

しかし、根抵当権は債権者と債務者との間で貸付限度額は定めるものの、借入額や返済期間は貸付・借入の都度設定します。そのため、根抵当権では、債権が明確ではありません。たとえば、債権の種類を「売買取引における手形、小切手にかかる債権」と設定した場合には、売主と買主の手形と小切手にかかる債権が根抵当権の担保の範囲となります。

②権利の移譲の違い

抵当権と根抵当権では、権利の移譲にも違いがあります。抵当権の場合、貸付・借入する金額、返済期間が定まっています。そのため、債権者は債務者の許可なく権利を移譲することが可能です。

しかし、根抵当権では元本確定の手続きを行うまでは、権利を移譲する際に債務者の許可を得る必要があります。元本確定とは、新たな取引を行わないことを前提に債権額を確定する手続きです。

根抵当権では、抵当権のように貸付・借入金額や返済期間が定まっていないため、都度返済などの調整を行わなければなりません。権利を債務者の許可なく移譲してしまうと、債務者が誰と調整を行うかがわからなくなってしまいます。そのため、根抵当権は権利を移譲する際に債務者の許可が必要です。

③連帯債務者の違い

抵当権は連帯債務者を設定できるのに対し、根抵当権は連帯債務者を設定できません。連帯債務者とは、債務者と連名で契約し返済の義務を負う人のことです。抵当権は、設定した時点で対象となる債権が明確になります。一方、繰り返し借り入れができる根抵当権は、いくら借りるか、いつ返すかの決まりが明確でないため、連帯債務者を付けることは難しいでしょう。

④登記にかかるコストの違い

抵当権と根抵当権では、登記にかかるコストが違います。抵当権の場合、取引の都度登記をしなければなりませんが、根抵当権は初めに登記しておけばその後何度でも取引が可能です。例えば、10回取引を行う場合、根抵当権を設定していれば初めの1度登記を行うだけとなります。しかし抵当権では、10回の取引においてそれぞれ抵当権を設定しなければなりません。

⑤合意がないと消滅しない

抵当権は、債務が完済した時点で抹消されますが、根抵当権は債務が完済されても抹消されません。根抵当権を抹消するには、債権者との合意が必要となります。債務が完了し、根抵当権を利用することがないと判断した場合には、早めに手続きを行いましょう。

⑥優先弁済の範囲の違い

優先弁済とは、複数の債権者が同一の担保から弁済を受ける際に優先して弁済を受けることです。

抵当権では、担保の原因となる債権の元本および最後の2年間分の利息・損害金についてのみ優先弁済を受けることができます。2年以上前に発生した利息・損害金については、抵当権による強制回収はできません。
それに対して根抵当権は、設定された極度額を上限に、期限には関係なく優先弁済が受けられます。ただ、極度額ぎりぎりまで融資していた場合には、極度額が強制回収の上限になることから、それを超えた利息・損害金は回収できません。
そのため、繰り返し融資を受けられるとはいっても、極度額満額まで借りられるというものではなく、金融機関によって「借入れ上限は極度額の90％まで」などとされています。

根抵当権の元本確定

根抵当権の付いた不動産を売却したい、あるいはこれ以上資金の借り入れが必要ないといった場合、根抵当権の抹消登録を行う必要があります。その手続きの1つが「元本確定」です。

元本確定とは、設定金額内での自由な借り入れを止め、その時点でいくら残債があり、またいつまでに返済するのかを確定させることをいいます。元本確定をすると抵当権と同じように、新たな借り入れはできなくなります。

ちなみに、不動産に対して複数の根抵当権者がいる場合、根抵当権者は元本確定前に抵当権の順位の譲渡や放棄をすることはできません。抵当権の順位とは、複数の（根）抵当権者と抵当権を設定した際に、債権の回収（金融機関がお金の支払いを求めること）を実行される順番のことです。債権額が分からない状態では譲渡や放棄ができないため、元本確定を待つ必要があります。

また、抵当権の債務者が死亡した場合は、相続開始から6か月以内に指定債務者合意の登記をする必要があります。6か月をすぎても登記をしないと、相続開始時に元本が確定したと見なされ、借り入れや返済を行うことができなくなるので注意しましょう。

 

元本確定後に撤回することはできません。
根抵当権を設定したい場合は、再度根抵当権の設定契約を行い、登記を行う必要があります。

根抵当権は確定するまで債権の流動性がありますが、元本確定後は通常の抵当権と同じになり、被担保債権が特定されます。

まとめ

ここまで、抵当権とは何かから、根抵当権と抵当権の違いなどを解説してきました。

基本的に、一般消費者が住宅ローンの契約などで根抵当権が設定されることは少ないです。住宅ローンを契約して不動産を購入した人については、根抵当権ではなく抵当権が設定されます。

住宅ローンの残債がある不動産を売却したい場合は、抵当権を抹消すれば売却が可能ですが、そのためには売却したお金で残債を一括返済しなければいけません。残債より売却金額が少ないと一括返済する際に自己資金を足さなければならないため、あらかじめどのくらいで売却できそうかを調べておくことが重要です。

売却金額を把握するためには、まずは不動産会社に査定を依頼するのがオススメです。