戸建て投資とは？不動産投資における戸建て賃貸のメリット・デメリット

戸建て投資とは

戸建て住宅を賃貸収入や、売却収入目的で戸建て住宅を取得して運用する不動産投資のことです。
戸建て投資には、大きく分類すると「新築戸建て投資」と「中古戸建て投資」の2つに分類されます。 戸建て住宅を賃貸することで、ファミリー層の入居希望者が多くなるため、長期的な入居状況により安定した収入が見込める可能性が高い投資方法とされています。

戸建て投資のメリット

戸建て投資のメリットは、少額の自己資金で始めることができることが可能なことです。中古の戸建て物件を対象とすることで、賃貸収入や売却収入目的で戸建て住宅を取得できます。地方都市であれば1,000万円以下で購入できる物件もあるため、手持ちの資金だけで一括購入することも可能です。また、地方都市の地域によっては2,000万円以下で新築戸建てを入手するこも可能ですので検討することも視野に入れることができます。
取得する物件価格や初期費用をおさえることにより、手持ち資金が足りない場合にローンを利用するときも、借入金額を少なくできることで毎月の返済額がおさえられて、エリアや立地条件などによって異なりますが、高利回り賃貸の可能性はあがります。
戸建て住宅の賃貸となるので、マンション修繕積立金や一棟アパートの共有スペースの清掃・管理が不要となるので運営中の費用や労力もおさえられます。
物件を売却することになっても、収益物件ではなく居住用物件として売りに出すことで、売却できる可能性が高いのもメリットの1つです。
戸建て賃貸物件は供給数が少ないため競合しづらいことや、入居希望をするターゲット層もわかりやすいので、取得する物件を明確にしやすいといえるでしょう。

戸建て投資のデメリット

状態によって異なりますが、高利回りが期待できる中古戸建てを購入するとき、ほとんどの中古住宅は賃貸物件にするためにはリフォームが必要となることが多く、外壁や内装が問題ないようにみえていても、配管や床下等の隠れた場所に多額のリフォーム費用が発生する可能性があります。
中古戸建て物件を購入するときにローンを組む場合、築年数によっては担保評価がでないため、融資を受けられないこともありますので注意が必要です。
入居者がいる状態で売却される「オーナーチェンジ物件」であれば、オーナーになった時点から家賃収入が取得できますが、「戸建て投資」は空室リスクをさけるためにも、賃貸用の戸建て物件を選ぶときは、購入するエリアのファミリー向け賃貸物件の需要や家賃相場を比較して適正か確認しましょう。

戸建て投資する物件を購入するときの注意点

戸建て投資で、できるだけ失敗しないためには物件選びが重要となります。
相場よりも価格が低い物件には、再建築不可物件や心理的瑕疵があるなどの理由・原因があることが多いので注意する必要があります。
物件を購入する時は、契約不適合責任の免責や適用期間を理解しておきましょう。
契約不適合責任の免責が認められるのは売主が個人の場合のみとなり、業者が売主の場合は契約不適合責任を免責する特約は無効となりますが、契約不適合責任期間を設けることが可能となっているため売買契約締結時には、告知義務のある「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」の確認をすることで、引き渡された不動産物件が契約の内容に適合しない場合に、買主は売主に対して「追完請求」「代金減額請求」「契約会社」「損害賠償」のいずれかの請求できるように契約書に内容が記載されていることを確認しましょう。

まとめ

戸建て投資は、少額の自己資金ではじめることも可能で、場合によっては地方都市などで高利回りも期待できる投資方法です。戸建て賃貸の需要はファミリー層が多い傾向となるので、入居する方の生活にあわせた条件で選ぶことをおすすめいたします。
また、中古戸建てを考えるときは、リフォーム費用が高額となってしまうリスクを回避するため、選択肢として業者がリフォーム済で販売している物件や、利益は低くなってしまいますが新築戸建てを購入することも検討しましょう。
戸建て投資を成功させるためには、退去したときの修繕費用なども想定したうえで物件を選び・売買契約のときに契約不適合責任の内容や期間に注意をしながら購入しましょう。