居住用財産3,000万円特別控除を受けるための適用要件とは？
3,000万円特別控除の適用要件は国税局が明示している6つがあります。売却する対象はマイホームであることが前提となります。この前提を満たしたうえで、特別控除を受けられる適用要件は以下の通りとなります。
- マイホームの売却であること。
- 売却した年の前年、前々年に、3,000万円の特別控除または譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
- 売却した年の前年、前々年に、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
- 売却した不動産に関して、固定資産の交換特例や収用等の特別控除などほかの特例の適用を受けていないこと。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること。
- 売主と買主が、親子・夫婦・同族会社など※1特別な関係でないこと。
※1特別な関係には、親子・夫婦のほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族・内縁関係にある人・特殊な関係のある法人なども含まれます。
3,000万円特別控除が受けられるその他の特例
相続された居住用財産（空き家）を売却する場合
「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」といい、相続や遺贈によって取得した不動産を売却するときに3,000万円特別控除の適用を受けるためには、被相続人がマイホームとして居住していることなどの必要条件を満たすことで控除を受けることができます。
詳しくは、国税庁のHPで確認してください。
マイホームを取り壊して敷地のみを売却する場合
マイホームを解体した後に敷地だけ売却して3,000万円特別控除の適用を受けるためには、取り壊した日から1年以内の売却、住まなくなった日から３年後の年の12月31日までに売却する必要があります。また、建物解体から売買契約締結の日までに駐車場などとして第三者に貸し付けていないことなどの要件を満たすことで3,000万円特別控除の適用を受けることが可能となります。
共同名義で所有するマイホームを売却する場合
共同名義で所有するマイホームを売却する場合、適用要件に合致する全員が3,000万円分の特別控除を受けることができます。
共同名義のマイホームを売却した方の譲渡所得の計算は、名義人の所有権の持分に応じておこなわれます。特別控除額は共有名義人全員で3,000万円ではなく、特例の適用を受けることができる共有名義人１人につき最高3,000万円とされています。
家屋の所有権がなく敷地のみを所有している方は、3,000万円の特別控除が受けられませんので、ご注意ください。
店舗併用住宅を売却する場合
店舗併用住宅を売却する場合は、家屋と土地それぞれについて居住用に使っていた部分のみ、3,000万円特別控除の適用要件を満たすことで控除を受けることが可能となります。
居住用に使用していた部分が家屋と土地それぞれが全体の90％以上である場合は、全体を居住用に使用していたものとして、3,000万円特別控除を受けることができます。
賃貸に出しているマイホームを売却する場合
賃貸に出しているマイホームを売却する場合は、自身が住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却することが条件となりますので、賃貸に出した日からと間違わないよう注意してください。自宅兼貸家を売却するケースでは、居住用に使用していた部分のみ、3,000万円特別控除の適用要件を満たすことで控除を受けることが可能となります。
3,000万円特別控除の適用除外となる家屋
■3,000万円特別控除の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
■別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
■マイホームを新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋や、一時的な目的で入居したと認められる家屋
前提として3,000万円控除は、マイホーム（居住用財産）を売却したときに適用される特例となりますので、セカンドハウスや別荘などの売却には適用されません。
3,000万円特別控除に必要な書類
3,000万円特別控除の適用を受けるためには、マイホーム売却の翌年に確定申告をおこなう必要があります。
確定申告については税務署や無料相談会場で相談できますので、余裕をもって準備しましょう。申告手続きがむずかしい場合は、専門家に確定申告を依頼することも検討しましょう。
【必要書類】
・売却時の売買契約書 ・・・ 売主所有
・購入時の売買契約書 ・・・ 売主所有
・売却した土地・建物の全部事項証明書 ・・・ 法務局で入手可能
・戸籍の附票 ・・・ 市区町村役場で入手可能
・確定申告書・譲渡所得の内訳書 ・・・ 売主所有
・住民票の写しあるいはマイナンバー ・・・ 市区町村役場で入手可能
申請するために複数の書類が必要となるので、わからない場合は仲介してもらう不動産会社や役所の方に相談して必要書類の準備をしましょう。
まとめ
居住用財産3,000万円特別控除は、譲渡所得から最大で3,000万円分の税金控除を受けられる制度です。マイホーム(居住用財産)の売却をすることで利益がでた場合に税金がかかりますが、マイホーム(居住用財産)の売却で適用要件を満たすことで3,000万円まで非課税となり、大きな節税効果が期待出来ます。
3,000万円の特別控除の利用をお考えの方は、期限のある適用要件もあるので、しっかりと理解しておきましょう。
また、申請するには確定申告が必須となり、書類も複数準備することになりますので、わからない場合は、専門家に依頼または相談をしましょう。
確定申告と3,000万円の特別控除申請をおこなわないと3,000万円の特別控除は適用されないので注意しましょう。
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