住宅ローンの種類と適切な選択方法とは！？

住宅ローンの種類

今回はほとんどの方が住宅を購入する際に利用されるとおもわれる、住宅ローンの種類をご紹介します。

住宅ローンの種類は大きくわけて「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利選択型」の3種類となり、CMや広告で有名な「フラット35」もこの種類の中の金融商品名となります。

全期間固定金利型とは？

全期間固定金利型とは住宅ローンを借り入れている期間中の金利は、契約期間の最後までずっと一律で固定されています。そのため、金利による変動がないので月々の返済額も常に一定で変わることはありません。
金利の固定期間は、契約内容によってさまざまですが、CMや広告で有名な「フラット35」だと、15年から最長35年の中から選ぶことができます。
金利を固定する期間が長くなるほど、金利は割高になりますが、金利上昇によるリスクを心配する必要がないので、月々の支払を安定させて将来設計がしやすいのが全期間固定金利型の特徴であり魅力です。

ただし固定金利は変動金利よりも金利が高いことが多いので、金利が思ったほど上昇しなかった場合は、結果的に高い利息を払い続けることになるので理解しておく必要があります。

【メリット】

支払額が一定なので返済計画や将来設計がしやすく、金利の上昇を気にせず安心して支払いできる

【デメリット】

変動金利と比べると金利が高いたので、総支払額が多くなってしまうこともあり、借入金額もすくなくなってしまう。

 変動金利型とは？

変動金利型は、その名の通り金利が変動する住宅ローンのことです。
金利が変動するたびに、利息の負担や返済額は変わりますが、固定金利と比べて金利が低く設定されるケースが多いのが特徴です。金利変動するといっても、株価や暗号資産のように毎日金利が変わるのではなく、金融機関の多くは半年に1回の金利の見直しをされるのが一般的とされています。
金利の動向に応じて、5年ごとに返済額が見直しをされますが、金利の急上昇で返済額が一気に上がると家計への影響も大きくなるため、金利がどんなに上昇しても変更後の返済額は、これまでの返済額の1.25倍までと上限が定められています。
ここで注意してほしいことは、金利が急上昇したときに起こりえる「未払い元金」の発生です。
途中で金利が急上昇しても、返済額の見直しは5年ごとなので、5年間は同じ返済額のままです。しかし返済額は変わりませんが、利息の負担額は、変更後の金利がすぐに適用されます。そのため、金利が大幅に上昇すると、元金ではなく利息から優先して返済されるので、利息ばかりを支払う状態が続き、一向に元金は減らない状態となってしまいます。それどころか毎月支払うべき利息の金額が、返済額よりも多くなってしまい、未払い利息も貯まってしまうリスクがあるので注意しておきましょう。

【メリット】

住宅ローンの金融商品の中では金利が低く人気もあり、借入する金額が固定金利型より多くできる。

【デメリット】

いままで金利の大きな変動はないが、リスクとして将来的に金利が上がってしまい、未払い元金・利息が発生する可能性がある。

固定期間選択型タイプとは？

全期間固定金利型と変動金利型をあわせたような中間イメージの固定期間選択型。3年・5年・10年というように一定期間金利を固定することができ、一般的には金利を固定する期間が長くなるほど、金利が高くなります。金利の固定期間終了後は契約したローンの条件次第となりますが、その時点の金利で再び固定期間を設定するのか、変動金利型に変更するのかを選択できます。

一般的には、全期間固定金利型に比べて住宅ローン開始時の金利は低めになっていますが、変動金利型のように、金利上昇に対する返済額の上限ルールが設けられていないので注意しましょう。
金利が上がった分だけ返済額も増えてしまうので、金利が急上昇してしまっても返済可能なのか、十分注意して考えておく必要があります。

【メリット】

全期間固定型を選択するより低い金利で返済期間を固定して、状況に合わせて自由に固定期間を調整できる。

【デメリット】

固定期間終了後に金利が上がっている可能性があり、変動金利に切り替わった後に金利が急上昇してしまっても、金利が上がった分だけ上限なく返済額も増えてしまう可能性がある。

まとめ

将来の金利上昇にも対応可能で、リスクを知ったうえでもできるだけ低い金利タイプを選びたいと考えるなら「変動金利型」。
最終的に総支払額が高くなっても、毎月同じ返済額のほうが安心して暮らせると考えるなら「固定金利型」というように、借入当初の返済額に注目するだけではなく、将来にわたっての返済プランを立てておくことが重要です。

金利だけでなく返済条件や借入限度額・返済期間なども検討する必要があります。金融機関の住宅ローン商品を比較し、自分の予算やライフスタイルに合ったローンを選びましょう。また、専門家やアドバイザーの助言を活用することもおすすめです。状況や希望に合った最適な住宅ローンを提案してもらいましょう。

また、住宅ローンの返済に加えて、生活費や将来の負担を考慮した総合的な家計管理も大切です。返済額や金利の変動によるリスクを軽減するためにも、予期しない出費や収入変動にそなえるための資金を作ることもおすすめです。