事故物件とは？事故物件の定義や心理的瑕疵を説明

事故物件とは

事故物件には厳密な定義がありませんが、一般的に事故物件といわれる物件は「心理的瑕疵」・「物理的瑕疵」・「法的瑕疵」・「環境的瑕疵」などの何かしらの欠陥がある「瑕疵物件」のことを指し、そのなかでも物件での事故死や自殺、他殺、孤独死などの「心理的瑕疵」をイメージする方が多いことから「心理的瑕疵」＝「事故物件」とおもわれています。
事故物件は売却ができづらく、通常価格よりも低価格の取引となってしまうこともありますので、事故物件を売却を検討されている方は「瑕疵物件」を理解しておきましょう。

告知に関するガイドライン

国土交通省は2021年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されました。不動産取引で、過去に人の死があった場合に、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理・まとめたものです。

国土交通省HP：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、構造や設備など問題はないが、居住や購入で一般的な自然死・病死ではなく、自殺や他殺・事故といった心理的に抵抗感や嫌悪感を抱く要因を欠陥とされ、室内や周囲で起きた物件は、心理的瑕疵のある物件として認められることが多いです。また、心理的瑕疵は人の死以外にも近隣に墓地・火葬場・刑務所など嫌悪感を抱くとされる施設が立地している場合や、指定暴力団構成員など反社会的組織が近隣に居住している場合も、心理的瑕疵のある物件として認められることがあります。

告知義務や告知対象・告知期間とは

不動産取引では、仲介する不動産会社は取引する物件の瑕疵を伝えることが宅地建物取引業法の規定によって義務とされています。
告知義務は、瑕疵の有無や内容を重要事項説明書に記載し、契約者に説明しなければなりません。

◇告知が必要となる対象◇

• 自然死や日常生活の中での不慮の事故が発生した場合であっても、過去に人が死亡し長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、
  室内外に臭気、害虫等が発生するなどし、特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合。
  ＊賃貸借取引の場合は、特殊清掃等が行われてから概ね3年が経過した後、告げなくてよいとされます。
  ＊売買取引に関しては、現時点で期間 の定めはありませんが、相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告げる必要あります。
• 自殺や殺人
• 事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案
• 集合住宅の共用部分（べランダ等の専用使用が可能な部分の他、共用の玄関 ・エレベーター・廊下・階段のうち、買主・借主が日常生活において
  通常使用すると考えられる部分が該当すると考えられます）における事案

全国宅地建物取引業協会連合会HP：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドイラン概要」

まとめ

心理的に嫌悪感・抵抗感を抱く物件である「心理的瑕疵」のある物件が事故物件とされ、取引をするときに瑕疵の告知を怠ってしまうと、義務違反となり損害賠償請求や契約解除となる場合があるので注意が必要です。不安におもう方は「心理的瑕疵」に該当するかを依頼する不動産会社などに相談しましょう。
人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要があります。告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）・場所・死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げていただきますが、氏名・年齢・住所・家族構成等プライバシーに配慮する必要がある告知については必要はありません。