はじめての媒介契約！売却時の媒介契約を説明！

媒介契約とは

媒介契約とは、不動産の売買を依頼する不動産会社との間で取り決める約束事のことです。 依頼者と不動産会社の間の依頼関係を明確にし、
仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐために、所有している不動産の売却する際の条件や、成約した際の報酬金額などといった内容を定めた媒介契約書を予め取り交わします。 不動産仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的（宅地建物取引業法第34条の2）に義務づけられています。

レインズ（指定不動産流通機構）とは

レインズ（REINS）とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことです。
「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」英語の頭文字を並べて名付けられ組織の通称にもなっています。
指定流通機構は、現在全国に４つの法人【 東日本、中部圏、近畿圏、西日本 】が設立されており、不動産流通の活性化を図るために、それぞれの地域の不動産情報の交換業務などを請け負っています。
レインズ（指定不動産流通機構）のサイトは多くの個人情報が登録されているため、会員登録をしている不動産会社だけが利用できるようにして高いセキュリティを保っています。

不動産の売却を依頼するときに結ぶ、媒介契約の種類によっては、依頼された不動産の売却情報をレインズ（指定不動産流通機構）に登録する義務を課されることで、依頼した不動産の売却情報は全国で共有され、売主にとっても売却する機会を増やすことができます。
また、レインズ（指定不動産流通機構）への登録料は不動産仲介会社が負担する仕組みとなっているので、レインズ利用に関する費用は売主には発生しません。

3種類の媒介契約

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する際、3種類の媒介契約から自身にあった内容の契約を選択することになりますので、契約内容をしっかりと理解しておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約の特徴として、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約ということです。また、依頼者が購入希望者を見つけて直接売買をする「自己発見取引」も可能なので、制限が少なく比較的自由に売却活動ができる媒介契約です。

一般媒介契約では「※1明示型」と「※2非明示型」のどちらか2種類から依頼者は選択することができます。

※1明示型は、不動産会社と一般媒介契約を結んでいる会社数などの状況を知らせる方法となります。
※2非明示型は、複数の不動産会社に依頼している媒介契約の状況を知らせる必要がありません。

しかし、一般媒介契約ではレインズの登録や業務報告の義務はなく任意となるため、人気エリアの物件や、相場よりも安価でスピード売却できそうな物件など、競争してまで売りたいと思わせるような好条件な物件でない限り、経費と時間をかけて積極的に売却活動をしてくれる可能性は少ないとおもわれます。この他社に成約が決まってしまう可能性があるというのは、あまり需要のない物件にとってはデメリットになってしまう恐れもありますのでご注意ください。

• レインズ（指定流通機構）への登録　・・・　任意
• 自己発見取引　・・・　可能
• 販売状況報告の義務　・・・　任意
• 媒介契約　・・・　複数社可能
• 契約有効期間　・・・　法律上の制約なし

専任媒介契約

専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同じく、１社のみに依頼できる契約となります。他の不動産会社と併せて仲介を依頼することができません。また、契約有効期間も専属専任媒介契約と同じく最長３カ月となります。
専属専任媒介契約と異なる点は、「自己発見取引」も可能であること、レインズ（指定流通機構）へ媒介契約を締結した翌日から７営業日以内に登録すること、依頼者へ２週間に１回以上の販売状況報告を義務としておこなうという3つの点になります。
専任媒介契約は、自己発見取引が可能な分、専属専任媒介契約よりも依頼者の販売活動の自由度もあり、一般媒介契約よりも販売状況の報告義務やレインズ（指定流通機構）への登録義務があることや、不動産会社への連絡も１社のみになり、やり取りもスムーズになることから契約される方が多い傾向にあります。
また、契約有効期間が最長３ヵ月となるので、他の不動産会社へ切換えすることや、専属専任媒介契約・一般媒介契約へ変更もできます。

• レインズ（指定流通機構）への登録　・・・　媒介契約締結日の翌日から７営業日以内
• 自己発見取引　・・・　可能
• 販売状況報告の義務　・・・　２週間に１回以上
• 媒介契約　・・・　１社のみ
• 契約有効期間　・・・　最長３ヵ月

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、３種類の媒介契約の中で１番制限が強い媒介契約となります。
専任媒介契約と同じで１社のみに依頼できる契約となります。他の不動産会社と併せて仲介を依頼することができません。また、契約有効期間も専任媒介契約と同じく３カ月となります。
他の媒介契約と異なるところは、自己発見取引ができないことになります。依頼者が買主を見つけての売却や、親族や知人へ直接の売却行為などは、不動産会社を媒介として取引を行うことが契約で義務付けられているためできませんのでご注意ください。
しかし制限が強い分、レインズ（指定流通機構）には、媒介契約を締結した翌日から５日営業日以内に登録しなければならず、依頼者に対して１週間に１回以上の販売状況の報告義務が課せられていますので、報告回数が増えるので、安心感は増すとおもいます。
また、専任媒介契約と同じく契約有効期間が最長３ヵ月となるので、他の不動産会社へ切換えすることや、専任媒介契約・一般媒介契約へ変更もできます。

• レインズ（指定流通機構）への登録　・・・　媒介契約締結日の翌日から５営業日以内
• 自己発見取引　・・・　不可能
• 販売状況報告の義務　・・・　１週間に１回以上
• 媒介契約　・・・　１社のみ
• 契約有効期間　・・・　最長３ヵ月

まとめ

不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却する場合、3種類の媒介契約内容によって何が違うのかを理解し、自身に合った媒介契約はどの契約なのか検討しましょう。依頼する不動産が納得いく形で売却できるよう、信頼できる不動産会社と自身に合った方法で媒介契約を選ぶことが大切です。
市場より過度に低い査定をされたり、高価査定や気分がよくなる言葉などで、媒介契約をすすめてくる不動産会社も少なくありません。最初の売り出し価格を失敗してしまうと、購入候補からはずれてしまい、「なかなか売却できない」なんてこともありますので、はじめて媒介契約をする際は、特に気を付けてください。