不動産を手放したいと思ったとき、「この物件、再建築ができないと言われたけど売れるのかな？」と不安に思う方も多いのではないでしょうか。
実は、再建築不可物件でも売却することは可能です。ただし、通常の不動産とは違う注意点や戦略が必要です。
この記事では、再建築不可物件の基本的な仕組みから、売却方法・成功のコツまでわかりやすく解説します！
◆ そもそも「再建築不可物件」とは？
「再建築不可」とは、その名の通り、現在の建物を壊してしまうと、新しく家を建てることができない土地のこと。
家を建てるためには、建築基準法や都市計画法などの法律に従う必要がありますが、再建築不可の土地はその条件を満たしていないため、建て直しができません。
◆ なぜ再建築できないの？
再建築ができない理由には、主に以下のようなものがあります。
✔ 道路に接していない
建物を建てるための土地は、建築基準法上の「道路」に2メートル以上接していることが原則です。これを「接道義務」といいます。
しかし、袋地（周囲を他の土地に囲まれた土地）など、道路に接していない土地はこの条件を満たさず、再建築ができません。
✔ 道路には接していても、幅が足りない
たとえ道路に面していても、接している幅が2m未満だったり、接している道路が農道や私道で建築基準法上の「道路」と見なされない場合も再建築不可となります。
✔ 市街化調整区域にある
都市計画の中で、「これ以上家を建てないでください」と制限されている地域があり、それが「市街化調整区域」です。このエリアでは原則として新築や建て替えが認められておらず、再建築不可となるケースが多いです。
◆ 再建築不可物件の売却方法は？3つの選択肢
では、そんな再建築不可の物件はどうやって売るのでしょうか？主に3つの方法があります。
① そのままの状態で売る
一番シンプルな方法です。再建築はできませんが、今ある建物をリフォームして使いたいという人や、隣の土地を持っていて一体利用を考えている人にとっては、購入を検討する価値があります。
ただし、住宅ローンが組みにくい・再利用に制限があるなどの理由から、売却価格は相場より安くなるのが一般的です。
② 再建築可能な条件を整えてから売却する
袋地の土地を再建築できるようにする方法のひとつが、公道に接している隣地の土地を購入することです。 たとえば、隣地の土地をすべて購入するのではなく、普段、通行に使用している部分を購入するといった方法です。 その際、接道義務をクリアするための重要なポイントとして、幅員4m以上の公道に土地が2m以上接するようにしましょう。
袋地での再建築を可能とする方法に、等価交換も挙げられます。 等価交換とは、自分が所有する土地と同じ広さの土地を交換する方法です。 具体的には、接道条件をクリアできるように、隣家の土地から道路に接する一部の土地を交換してもらいます。 建物が建っている状況によっては、等価交換が困難な場合もありますが、この方法であれば隣地の購入よりも費用が抑えられます。
また、隣地の幅2m以上の土地に通行地役権の設定をすることにより、再建築を可能とする方法もあります。 通行地役権は、隣地の所有者と双方で合意がとれれば、契約を結ぶことが可能です。 囲繞地（いにょうち）通行権では、袋地の所有者の通行権は必要最小限の範囲に限られ、通行は基本的に有償になります。 一方、通行地役権は当事者間で合意がとれれば、無償にすることもできます。 なお、通行地役権を設定したら、隣地の所有者と共同で、法務局に登記の申請が必要です。 袋地の土地も、建築が可能になる方法は複数ありますが、いずれもスムーズに進めるためには、隣地の所有者との良好な関係性を大切にすることもポイントといえそうです。
③ 行政と相談して許可を確認し、市街化調整区域でも売る
市街化調整区域内でも、一定の条件を満たせば建て替えが認められるケースもあります。
特に、以前から住宅として使われていた場合や、周辺地域の都市計画が変わる予定がある場合などは、例外的に許可が下りることも。
事前に市役所などに相談し、売却の材料として活用するのがおすすめです。
◆ 再建築不可物件の売却、成功のカギは？
再建築不可物件を売るには、次のポイントを押さえておきましょう：
| ポイント | 解説 |
|---|---|
| 価格は安めに設定する | 一般的な物件より流通性が低いため、価格は相応に下げる必要あり |
| 隣地所有者に声をかける | 土地を一体化することで価値が上がるため、隣地の人が買い手になる可能性大 |
| 再建築可能にできるか事前に調べる | 接道や法規制をクリアできるなら、売却価格がアップすることも |
| 不動産会社は選んで依頼する | 再建築不可物件の扱いに慣れた業者を選ぶのがポイント |
◆ まとめ
再建築不可という条件があると、確かに売却には制限がありますが、「売れない」というわけではありません。
現状のままでも売却は可能ですし、条件を整えることでより有利な条件での売却も目指せます。
ポイントは、「なぜ再建築ができないのか」をきちんと把握し、適切な対策を講じること。
売却を検討している方は、まずは専門家に相談し、自分の土地の状況を正確に把握するところから始めてみましょう。
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